UBS: Immobilienblasenindex verzeichnet Rückgang

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index lag im 1. Quartal 2016 bei 1,38 Punkten in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal sank der Index um 0,03 Punkte. Getrieben wurde der Rückgang durch stagnierende nominale Eigenheimpreise, eine Abnahme der Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekte und ein tieferes Kreditvolumenwachstum. So fiel das Vorjahreswachstum der Hypothekarvolumen mit 2,9 Prozent auf den tiefsten Stand der letzten 15 Jahre. Die anhaltend schwache Einkommensentwicklung verhinderte jedoch vorerst eine deutlichere Abnahme der Ungleichgewichte auf dem Wohnimmobilienmarkt.

Rückläufige Mieten führten im 1. Quartal 2016 zu einem Anstieg des Kauf- Mietpreis-Verhältnisses. Insbesondere die Mieten bei Neubauten gerieten deutlich unter Druck. Hauptgrund dafür sind die immer tieferen Zinserwartungen. Diese führen einerseits zu einer geringeren Nachfrage nach Mietwohnungen, da der Kauf eines Eigenheims dank der tiefen Zinsen in den meisten Gemeinden der Schweiz günstiger ist als die Miete. Andererseits verführt der Anlagenotstand Investoren zu anhaltend hoher Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt. Da zusätzlich die Nettomigration in 2016 je nach Sprachregion um 15 bis 25 Prozent tiefer ausfallen dürfte als im Vorjahr, dürften die Leerstände in allen Landesteilen weiter steigen und die Mieten bei Neubauten weiter sinken.

Diese Entwicklung – sinkende Mieten sowie steigende Leerstände – senkte die Attraktivität von Buy-to-let Investitionen spürbar. So war der Anteil der Anträge zum Kauf von Eigentumswohnungen zur Vermietung nun das vierte Quartal in Folge leicht rückläufig. Mit einem Wert von 17,7 Prozent aller Kreditanträge erfreut sich Buy-to-let aber weiterhin grosser Beliebtheit.

Fünf Jahre UBS Swiss Real Estate Bubble Index
Seit erstmaliger Publikation des UBS Swiss Real Estate Bubble Index im Mai 2011 verschärfte sich die Lage am Eigenheimmarkt deutlich. So stieg der Index seither von 0,63 auf 1,38 Punkte, wobei alle Sub-Indizes deutlich anstiegen. Mittlerweile werden 6,2 Jahreshaushaltseinkommen zum Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims benötigt; 2011 waren es noch 5,5. Zum Kauf einer vergleichbaren Eigentumswohnung sind 29 Jahresmieten notwendig, nach noch 27,5 Jahresmieten in 2011. Und die Hypothekarverschuldung der privaten Haushalte kletterte in diesem Zeitraum von 170 auf 190 Prozent des verfügbaren Einkommens.

Der aktuelle Indexstand in der Risikozone impliziert eine Überbewertung des Marktes. Dass die Entwicklung des Eigenheimmarkts seit 2011 nicht die typischen Muster einer Immobilienblase wie explosive Preis- und Verschuldungsentwicklung aufwies, ist kein Grund zur Entwarnung. Die seit 2014 beobachtete Abschwächung der Preisentwicklung ist den vorhandenen Kreditrestriktionen und dem steigenden Angebot geschuldet. Diese soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass in den letzten fünf Jahren die Abhängigkeit des Eigenheimmarkts von tiefen Zinsen und auch dessen Fallhöhe bei sich verschlechternden Marktbedingungen auf dem Immobilienmarkt deutlich gestiegen sind.



Methodik:
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.



Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und beruht auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.


Medienkontakt:
Claudio Saputelli
Leiter Swiss & Global Real Estate
Chief Investment Office WM
Tel. +41-79-513 50 45

Dr. Matthias Holzhey
Leiter Swiss Real Estate Investments
Chief Investment Office WM
Tel. +41-44-234 71 25

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