UBS: Immobilienblasenindex im Steigflug trotz gedämpfter Preisentwicklung

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steigt von 1,24 auf 1,29. Es handelt sich damit um den ersten signifikanten Anstieg seit Mitte 2013. Die Indexzunahme steht im Kontrast zur mittlerweile stark gedämpften Preisentwicklung auf dem Eigenheimmarkt. Tiefe Preissteigerungen führen jeweils zu einer Abnahme der Risiken, wenn gleichzeitig Einkommen, Konsumentenpreise und Mieten stärker ansteigen. Doch im 3. Quartal 2014 waren sowohl die Haushaltseinkommen mit minus 0,1 Prozent als auch die Konsumentenpreise mit minus 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal rückläufig. Regional höhere Leerstände und sinkende Konsumentenpreise liessen auch die Mietpreisentwicklung ins Negative drehen. So fielen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich um nominal 0,5 Prozent.

Die Preisschere zwischen Kauf- und Mietobjekten hat sich damit weiter geöffnet, was aber angesichts immer tieferer Opportunitätskosten respektive tiefer Erträge bei sicheren Alternativanlagen die Investitionsnachfrage nach Stockwerkeigentum nicht zu dämpfen vermochte. Die Zahl der Kreditanträge bei UBS für Objekte ohne direkte Selbstnutzung bewegte sich mit 18,3 Prozent aller Anträge für Hypothekarkredite weiterhin auf stark erhöhtem Niveau. Angesichts der teilweise sehr tiefen Mieteinkommensrenditen sind bei solchen Investitionen Wertverluste bei einer Normalisierung der Kapitalkosten vorprogrammiert. Im Fall einer Trendwende bei den Zinsen dürften viele Investoren eine Umschichtung des Kapitals in ertragsstärkere Anlagen anstreben, was eine Verkaufswelle auslösen könnte.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) rechnet in ihrer bedingten Inflationsprognose nur noch mit einer sehr geringen Teuerung bis zum Jahr 2017. Schweizer Eigenheimbesitzer dürften sich damit für weitere Jahre auf Hypotheken mit extrem tiefen Zinssätzen einstellen können. Die Preise auf dem Eigenheimmarkt stossen aber dennoch zusehends an eine Grenze. So droht die SNB in ihrer vierteljährlichen Lagebeurteilung mit einer weiteren Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers, sollte die Preisberuhigung nicht nachhaltig ausfallen. Auch gilt es, das Augenmerk auf das schwächelnde Wirtschaftswachstum zu richten. Ein Abrutschen der Schweiz in eine Rezession würde die Nachfrage nach Eigenheimen dämpfen und könnte als Katalysator für eine Bereinigung der Ungleichgewichte wirken.

Die schwächere Preisentwicklung hinterlässt Spuren auf der regionalen Gefahrenkarte. Eigenheime verteuerten sich primär noch in der Ostschweiz und in peripheren Agglomerationsräumen sowie in einigen Gebieten im Alpenraum und im Tessin. Daher stufen UBS-Ökonomen Luzern von der Gefahrenregion zur Monitoringregion herab. Ausserdem zählen die Regionen Zürcher Unterland, Mutschellen und Baden nicht mehr zu den Monitoringregionen, die Region St. Gallen und das Linthgebiet gehören jedoch neu dazu.


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UBS AG Dr. Matthias Holzhey Ökonom CIO WM Swiss & Global Real Estate Tel. 044 234 71 25

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