ZKB - Die Funktionsweise des Bodenmarktes im Kanton Zürich

Der Zürcher Bodenmarkt befindet sich im Spannungsfeld zwischen Markt und Planung. In ei- nem dicht besiedelten Raum wie dem Kanton Zürich ist er vielfältigen und in der Regel konkur-rierenden Ansprüchen ausgesetzt. Die Reserven an unbebautem Bauland werden langsam knapp. Bei gleich bleibendem Verbrauch von aktuell 200 Hektaren jährlich werden sie in 15 Jahren aufgebraucht sein. Allerdings sind die inneren Reserven, d.h. die Möglichkeit zur Ver-dichtung bestehender Siedlungsflächen, noch sehr gross. Im Vergleich mit anderen Metropolen ist die bauliche Dichte in den Kernzonen eher tief. Die Verdoppelung der Abbrüche in den letzten zehn Jahren weist in Richtung innerer Verdichtung. So werden für jede abgebrochene Wohnung drei neue gebaut.

Der Verdichtung sind aber auch Grenzen gesetzt. Die Untersuchung zeigt, dass eine hohe Ausnützung nicht überall erwünscht ist. Namentlich an den bevorzugten Wohnlagen lässt sich ein negativer Zusammenhang zwischen erlaubter Ausnützung und den Bodenpreisen feststel-len. An diesen Orten suchen die Leute eher Ruhe und Privatsphäre als städtisches Flair. Diese

Vorlieben führen dazu, dass hier vergleichsweise wenig verdichtet wird. Dies kann zu einem Zielkonflikt zwischen den Wünschen der Nachfrager und einer nachhaltigen Bodennutzung führen.

Der wichtigste Werttreiber des Bodens bleibt allerdings die Erreichbarkeit. Rund die Hälfte der Preisunterschiede lässt sich allein auf diesen Faktor zurückführen. So reduziert eine zusätzliche Minute Fahrzeit zum Zentrum der Stadt Zürich von zehn auf elf Minuten den Grundstückspreis um beinahe vier Prozent. Einen spezifischer Einfluss der S- Bahn auf die Bodenpreise, der über die allgemeine Erreichbarkeit der Lage hinausgeht, kann die Studie ebenfalls nachweisen. Grundstücke, die nur 500 Meter von einer wichtigen S-Bahnstation entfernt liegen, erzielen um 14 Prozent höhere Preise als eine vergleichbare Parzelle, die drei Kilometer von einem solchen Knotenpunkt entfernt ist.

Betrachtet man die Entwicklung der Zürcher Bodenpreise über die Zeit, dann stellt man fest, dass diese seit Mitte der Siebziger Jahre phasenweise sehr turbulent verlief. Von 1975 bis 1991 stieg der mittlere Quadratmeterpreis des Baulandes von 150 auf über 700 Franken. Vor allem in der zweiten Hälfte der Achtziger Jahre verzeichnete man eine beispiellose Bodenpreis-inflation. Die Studie der ZKB und des Statistischen Amtes des Kantons Zürich zeigt, dass diese Entwicklung auf drei Faktoren zurückzuführen war: Den Anstieg der Immobilienpreise, den Anstieg der Baukosten und die Zunahme der Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt (Volatili- tät). Es ist vor allem der nachgewiesene Zusammenhang zwischen der Unsicherheit und den Bodenpreisen, der überrascht. Die lange Seitwärtsbewegung der Preise von 1991 bis in die Gegenwart kann als verspätete sanfte Landung des Bodenmarktes interpretiert werden. Diese Phase ist nun abgeschlossen: Die Verknappung des Angebots an unbebauten Grundstücken dürfte die Preise im Kanton Zürich weiterhin stützen.

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