Warteck Invest:: 2007 Resultate verbessert - Portfolio-Ausbau angekündigt

Mieterträge gesteigert, im Branchenvergleich äusserst tiefe Leerstände Die Netto-Mieterträge konnten mit CHF 21.8 Mio. gegenüber dem Vorjahr um rund CHF 1 Mio. bzw. 4.4 % gesteigert werden (VJ CHF 20.8 Mio.). Der Anteil der Mieterträge aus Wohnliegenschaften, welche gegenüber den Geschäftsliegenschaften mit weniger Risiken verbunden sind, stieg um 3 % auf 38 % (VJ 35 %). Die Risikostruktur der Ertragsseite ist intakt. Einerseits ist die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge günstig, da fast die Hälfte der langfristigen Mietverträge noch bis ins Jahr 2012 oder länger laufen. Andererseits ist das Portfolio geografisch und hinsichtlich der Nutzung gut diversifiziert. Klumpenrisiken in der Mieterschaft bestehen keine, der Anteil des grössten Mieters an den Einnahmen beträgt 4.7 %. Die Leerstände der Renditeliegenschaften konnten weiter reduziert werden, so dass die Leerstandsquote innerhalb der Branche einen hervorragenden Wert von 2.89 % erreichte.

Optimierung des Portfolios, gute Performance der Liegenschaften Im Berichtsjahr wurden drei kleinere Liegenschaften mit unterdurchschnittlichem Potenzial veräussert. Demgegenüber wurden zwei Überbauungen im Kanton Aargau in Oberkulm und Niederlenz gekauft. Damit fokussierte sich die Akquisitionstätigkeit im Berichtsjahr auf die Achse zwischen den beiden Investitionsschwerpunkten Wirtschaftraum Basel und Wirtschaftraum Zürich/Zug. Am Bilanzstichtag befanden sich 62 % (VJ 65 %) der Marktwerte in den Kantonen Basel-Stadt und Baselland und 38 % (VJ 34 %) in den Kantonen Zürich, Zug und Aargau. Das Portfolio erreichte am Bilanzstichtag einen Marktwert von CHF 381.4 Mio., was einer Zunahme um 2.8 % entspricht (VJ CHF 371.0 Mio.)

Die Nettorendite auf den Anlageliegenschaften erreichte mit 5.48 % einen sehr guten Wert (VJ 5.31 %). Die Performance der Renditeliegenschaften, welche auch das Ergebnis der Neubewertungen berücksichtigt, fiel mit 5.62 % ebenfalls sehr gut aus (VJ 4.97 %).

Kauf eines Liegenschaftspaketes nach dem Bilanzstichtag Zu weiteren Bewegungen im Portfolio ist es nach dem Bilanzstichtag gekommen. So konnte per 1. Februar ein aus sechs Liegenschaften bestehendes Paket in den Kantonen Zürich und Aargau erworben werden. Andererseits wurden zwei kleinere Liegenschaften in Basel verkauft. Durch diese Transaktionen stieg der Wert des Portfolios netto um CHF 36.2 Mio. bzw. 9.5 % auf CHF 417.6 Mio.

Deutliche Steigerung des Ergebnisses Die betrieblichen Erträge konnten im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr erneut gesteigert werden um 4.5 % auf CHF 21.8 Mio. (VJ CHF 20.9 Mio.), was auf die zusätzliche Mieteinnahmen aus den zugekauften Liegenschaften und die tieferen Leerstände zurückzuführen ist. Der Immobilienaufwand lag im Berichtsjahr mit CHF 3.2 Mio. um 1.4 % unter dem Vorjahreswert (CHF 3.3 Mio.). Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer leichten Netto-Aufwertung des Portfolios um CHF 0.8 Mio. bzw. 0.2 %. Der Personalaufwand nahm gegenüber der Vorperiode um 6.3 % auf CHF 1.8 Mio. zu (CHF 1.7 Mio.). Der Sonstige Betriebsaufwand lag mit CHF 0.9 Mio. deutlich um 11.7 % unter dem Vorjahreswert (CHF 1.1 Mio.), was an den Sonderkosten für das Firmenjubiläum im Vorjahr lag. Der Betriebsgewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) stieg folglich gegenüber dem Vorjahr um 14.9 % auf CHF 16.6 Mio. (Vorjahr CHF 14.5 Mio.). Der Finanzaufwand kam mit CHF 4.2 Mio. um 13.5 % über der Vergleichsperiode zu liegen. Der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzinssatz lag bei 2.82 %, bei einer durchschnittlichen Laufzeit der Kredite von 61 Monaten. Das Übrige Ergebnis trug mit CHF 0.6 Mio. zum Resultat bei, so dass der Konzerngewinn schliesslich gegenüber der Vorperiode deutlich um 18.4 % auf CHF 9.6 Mio. (VJ CHF 8.1 Mio.) gestiegen ist.

Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte Die Bauarbeiten am Neubau des Wohn- und Geschäftshauses „Tor zum Dreispitz“ an der Brüglingerstrasse und am Walkeweg in Basel kommen planmässig voran, so dass die Verkaufs- und Büroflächen wie vorgesehen ab Mai und die Wohnungen ab August 2008 an die Mieter übergeben werden können. Mit den Arbeiten am Neubau eines Geschäftshauses an guter Innenstadtlage an der Falknerstrasse 35 in Basel konnte im Berichtsjahr ebenfalls begonnen werden. Die Bezugsbereitschaft der hier entstehenden Verkaufs- und Büroflächen sowie der beiden Stadtwohnungen ist für den Sommer 2009 vorgesehen. Im laufenden Jahr als neues Projekt hinzugekommen ist die Totalsanierung der Liegenschaft Bächlerstrasse 36 in Kilchberg mit 13 Wohnungen sowie Büro-/Praxisflächen. Die Umbauarbeiten wurden Anfang März begonnen und sollen Ende des Jahres abgeschlossen sein. Diese drei Projekte mit einem Investitionsvolumen (ohne Land) von rund CHF 21.5 Mio. führen nach deren Fertigstellung zu neuen bzw. zusätzlichen Erträgen von jährlich total rund CHF 1.8 Mio.

Im Zusammenhang mit dem Neubauvorhaben am Riehenring in unmittelbarer Nähe zur Messe Schweiz wurde im Berichtsjahr ein Studienauftrag über die zukünftige Nutzung des Areals durchgeführt. Das Beurteilungsgremium hat das Projekt von Morger + Dettli Architekten, Basel, zur Weiterbearbeitung empfohlen, welches ein rund 88 Meter hohes Wohnhochhaus mit gewerblicher Nutzung in den unteren Stockwerken vorsieht. Sobald das Basler Verwaltungsgericht über den hängigen Rekurs in Sachen Unterschutzstellung der bestehenden Gebäude entschieden hat – voraussichtlich noch im ersten Semester des laufenden Jahres – wird das weitere Vorgehen hinsichtlich des Projektes vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung festgelegt.

Weitere Informationen zu den laufenden Projekten können unserer Homepage www.warteck- invest.ch entnommen werden.

Warteck Invest-Titel trotz Prämie mit überdurchschnittlicher Dividendenrendite Die Namenaktien der Warteck Invest wurden auch im 2007 mit einem deutlichen Aufpreis zum inneren Wert (Net Asset Value) gehandelt. Per 31.12.2007 betrug die Prämie 18.3 %. Mit einem Kursrückgang von lediglich 1.6 % im Jahr 2007 stellte die Aktie der Warteck Invest in einem schwierigen Marktumfeld (SMI minus 4.88 %) eine solide Anlage dar. Unter Einbezug der Dividendenausschüttung erreichte die Namenaktie im 2007 sogar eine positive Gesamtrendite von 2.3 %. Die Dividendenrendite war im 2007 mit 4.0 % (auf Basis Jahresanfangskurs) abermals überdurchschnittlich. Diejenige des Aktienmarktes betrug lediglich 2.48 % (SMI) bzw. 2.32 % (SPI).

Konstant hohe Dividende Das gute Konzernergebnis, die solide finanzielle Verfassung der Gesellschaft und die weiterhin guten Ertragsaussichten veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung vom 21. Mai 2008 die Ausschüttung einer konstant hohen Dividende von CHF 62.- pro Namenaktie zu beantragen.

Anpassung der Strategie und Anlagepolitik, optimistischer Ausblick Mit der vor 10 Jahren formulierten Strategie und Anlagepolitik konnten die gesteckten Ziele zum grössten Teil erreicht werden. Dies zeigen auch die guten Kennzahlen der Gesellschaft. Einzig das Wachstum des Portfolios erfolgte etwas langsamer als geplant, da sich das Angebot an interessanten Anlageobjekten zu vernünftigen Preisen in den letzten Jahren deutlich verknappt hat.

Der Verwaltungsrat hat nun beschlossen, die Grenze der maximalen hypothekarischen Belastung von heute 50 % der Marktwerte der Immobilien auf 60 % anzuheben. Damit kann das Immobilien-Portfolio ohne die Erfordernis einer Kapitalerhöhung auf eine Grösse von rund CHF 550 Mio. ausgebaut werden. Im Weiteren wurde die Anlagepolitik dahingehend angepasst, dass künftig auch Objekte zugekauft werden können, die einen aufgestauten Unterhaltsbedarf aufweisen, um durch entsprechende Sanierungen das darin liegende Potenzial zu realisieren und dadurch Mehrwert für die Aktionäre zu schaffen.

Die Gesellschaft befindet sich in einer guten Ausgangslage für eine weiterhin erfolgreiche Entwicklung. Die finanziellen Verhältnisse sind äusserst solide. Das Portfolio ist gut diversifiziert und besteht aus attraktiven Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Die Leerstandsquote ist weiterhin tief, die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge ist günstig. Das Fremdkapital ist langjährig gebunden zu einem günstigen Zinssatz. Hinzu kommt das zukünftige Ertragspotenzial aus den laufenden Neubau- und Umbauprojekten.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest sind daher zuversichtlich, die bisherige hohe Dividendenausschüttung auch mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

--- ENDE Pressemitteilung Warteck Invest:: 2007 Resultate verbessert - Portfolio-Ausbau angekündigt ---

Die Warteck Invest ist eine am Immobiliensegment der SWX Swiss Exchange kotierte Publikumsgesellschaft. Sie verfügt über ein attraktives, diversifiziertes Portfolio an Renditeliegenschaften, welches sie mit dem Ziel nachhaltiger Ertragssicherung in eigener Regie bewirtschaftet.

Die Strategie ist darauf ausgerichtet, den Liegenschaftenbestand gezielt zu entwickeln, die Erträge zu optimieren und langfristig zu sichern und damit Mehrwert für die Aktionäre zu schaffen.

  Warteck Invest AG (Firmenporträt)

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