Swiss Prime Site AG: Gewinnsteigerung von über 40%

Als führende Immobilieninvestmentgesellschaft der Schweiz profitierte die Swiss Prime Site AG im ersten Semester 2011 vom allgemein robusten Wirtschaftsumfeld, von den tiefen Zinsen und dem steigenden Interesse an indirekten Immobilienanlagen. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 18.1% auf CHF 241.5 Mio. (CHF 204.5 Mio.). Dazu trugen Neubewertungen CHF 77.8 Mio. (CHF 40.4 Mio.) bei. Einschliesslich Neubewertungen stieg der Gewinn um 41.1% auf CHF 152.4 Mio. (CHF 108.0 Mio.). Der Gewinn vor Neubewertungen erhöhte sich um 23.8% auf CHF 105.1 Mio. (CHF 84.9 Mio.), woraus ein gewichteter Gewinn pro Aktie von CHF 1.93 (CHF 1.57) resultierte. Unter Berücksichtigung der Neubewertungen wurde ein Gewinn pro Aktie von CHF 2.81 (CHF 2.00) erzielt, 40.5% höher als in der Vorjahresperiode. "Das erste Halbjahr stand klar im Zeichen des qualitativen Wachstums, wie die deutliche Stärkung der Ertragskraft bei relativ bescheidenem Portfoliowachstum belegt", erklärte CEO Markus Graf.

Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern lag per 30. Juni 2011 bei CHF 72.04 (CHF 72.11 per 31. Dezember 2010). Nach latenten Steuern betrug der NAV CHF 59.50 (CHF 60.14). Die am 28. April 2011 entrichtete Auszahlung an die Aktionäre im Betrag von CHF 3.50 je Aktie erfolgte als verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven. Gemessen am Kurs per 31. Dezember 2010 entsprach die Ausschüttung einer Barrendite von 5.0%. Die Swiss Prime Site-Aktie entwickelte sich in der Berichtsperiode mit einem Plus von 8.5% erneut besser als der Swiss Performance Index SPI (-1.8%).

Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten betrug bei einer mittleren Restlaufzeit von 4.2 (3.9) Jahren 2.8% (2.8%).

Die Nettomieterträge nahmen gegenüber der Vorjahresperiode um 3.6% auf CHF 203.8 Mio (CHF 211.4 Mio.) ab. Die Abnahme ist hauptsächlich auf Verkäufe im Rahmen der Portfoliooptimierung zurückzuführen. Die Ertragsausfallquote erhöhte sich als Folge punktueller Leer-stände in einzelnen Immobilien von 4.0% auf 4.9%. Der gesamte betriebliche Ertrag vermin-derte sich um 5.7% auf CHF 279.1 Mio. (CHF 295.9 Mio.). In diesem Betrag ist der um 3.4% gestiegene Nettodetailhandelsumsatz von CHF 73.7 Mio. (CHF 71.3 Mio.) des Segments Detailhandel enthalten. Davon stammten CHF 68.8 Mio. (CHF 66.6 Mio.) aus dem Verkaufsumsatz, den das Warenhaus Jelmoli - The House of Brands auf eigenbewirtschafteten Flächen erzielte. Das Hotel Ramada Encore in Genf steuerte knapp CHF 5 Mio. (CHF 4.7 Mio.) zum Segmentumsatz bei. Beim Umsatzvergleich des Segments Detailhandel ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahl CHF 6.8 Mio. Umsätze aus dem Kreditkartengeschäft der im Mai 2010 verkauften Jelmoli Bonus Card AG enthielt.

Die Bilanzrelationen haben sich nur unwesentlich verändert. Das Eigenkapital betrug CHF 3 232.3 Mio. (CHF 3 136.7 Mio. am 30. Juni 2010) und das Fremdkapital CHF 5 300.7 Mio. (CHF 5 387.0 Mio.). Daraus resultierten eine leicht höhere Eigenkapitalquote von 37.9% (36.8%) respektive eine Fremdkapitalquote von 62.1% (63.2%). Der ROE erhöhte sich deutlich von 6.8% auf 9.4%.

Am 21. Juni 2011 emittierte Swiss Prime Site eine zweite Wandelanleihe im Betrag von CHF 190.4 Mio. mit einem Zinssatz von 1.875% und einer Laufzeit von 5 Jahren. Die Anleihe der ehemaligen Jelmoli-Gruppe im Betrag von CHF 175.0 Mio. wurde nach dem Bilanzstichtag am 5. Juli 2011 zurückbezahlt.

Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio wurde per 30. Juni 2011 mit CHF 8.18 Mrd. (CHF 8.02 Mrd. am 31. Dezember 2010) bewertet. Es setzte sich aus 175 Bestandesliegenschaften, 12 Baulandparzellen, den 5 Entwicklungsprojekten Prime Tower, Platform und Maaghof in Zürich, Stücki Business Park in Basel sowie dem im Januar 2011 erworbenen Entwicklungsareal SkyKey in Zürich Oerlikon zusammen. Sieben nicht strategiekonforme Objekte – darunter das Gewerbehaus an der Fegistrasse in Spreitenbach und das Geschäftsgebäude an der Kreuzstrasse in Zürich wurden mit Gewinn verkauft.

Gegenüber Ende 2010 erhöhte sich der Portfoliowert um 2.0% oder CHF 160.9 Mio. Die Zunahme resultierte aus Wertänderungen und Investitionen der Projekte auf dem Maag-Areal in Zürich (CHF +71.1 Mio.) und dem Stücki-Areal (Stücki Business Park) in Basel (CHF +5.4 Mio.), aus Investitionen und Wertänderungen bei den Bestandesliegenschaften (CHF +69.4 Mio.) und den Baulandparzellen (CHF +1.8 Mio.), dem Kauf des Entwicklungsprojekts SkyKey in Zürich-Nord (CHF +44.5 Mio.) sowie den oben genannten Verkäufen (CHF -31.3 Mio.). Der Wert der Bestandesliegenschaften erhöhte sich im Berichtszeitraum um 0.9%.

Im Prime Tower verlaufen die Innen- und Mieterausbauten nach Plan. Erste Mieter bezogen in der Berichtsperiode ihre Räumlichkeiten. Auf den obersten Etagen wird engagiert am Ausbau des einzigartigen Gastronomie- und Konferenzbereichs mit dem Fine-Dining-Restaurant „Clouds“ gearbeitet. Am 23. Juni 2011 bezogen rund 1 000 Mitarbeitende von Ernst & Young ihren neuen Firmensitz im Gebäude Platform. Die Mieterträge aus den im zweiten Halbjahr 2011 fertig gestellten und praktisch voll vermieteten Bauprojekten auf dem Maag Areal werden die Ertragssituation positiv beeinflussen.

Im Basler Einkaufszentrum Stücki konnte mit Toys'R'Us ein weiterer Ankermieter (neben Migros, H&M und Saturn) gewonnen werden. Die amerikanische Spielwarenkette wird im Oktober 2011 einen rund 2 000 m2 grossen Fachmarkt eröffnen. Im gegenüberliegenden Stücki Business Park ist die fünfte und letzte Etappe im August 2011 fertig gestellt worden. Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten, vorwiegend aus der Region, befinden sich in einem fortgeschrittenen Stadium.

In Olten wird die umfassende Renovation des Usego-Gebäudes Ende September abgeschlossen sein. Ein grosser Teil der Mietflächen ist bereits vermietet, Anfragen von weiteren Mietinteressenten liegen vor.

Die vorgesehene Verschiebung des MFO-Gebäudes in Zürich Oerlikon verläuft nach Plan. Die Translokation dieses Backsteinbaus ist für März 2012 terminiert.

Ausblick
Die Unsicherheiten über die Kreditwürdigkeit führender Industriestaaten und über die Wirksamkeit der eingeleiteten Massnahmen haben ein politisch und wirtschaftlich volatiles Umfeld geschaffen und zu einer deutlichen Erstarkung des Schweizer Frankens gegenüber den wichtigsten Währungen Euro und US-Dollar geführt. Die Wirtschaftsindikatoren für die Schweiz lassen weiterhin ein Wachstum, eine ansprechende Konsumnachfrage sowie eine weiter wachsende Bevölkerung und eine gute Beschäftigungslage erwarten. Fundamental bleiben die Voraussetzungen für eine weiterhin positive Entwicklung von Swiss Prime Site gut. Der Bedarf an hochwertigen Verkaufs- und Büroflächen an privilegierten städtischen Lagen bleibt hoch und begünstigt Immobiliengesellschaften mit einer überdurchschnittlich hohen Portfolioqualität. Swiss Prime Site rechnet für die zweite Hälfte des Jahres 2011 mit einer Ertragsausfallrate um 5% und einem Betriebsgewinn (EBIT vor Neubewertungseffekten), der über dem Stand der Vorjahresperiode liegt.


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