Conwert Ergebnis 2012 geprägt von außerordentlichen Effekten im Rahmen der strategischen Neuausrichtung
21.03.2013, Die im österreichischen ATX gehandelte conwert Immobilien Invest SE hat das Geschäftsjahr 2012 erfolgreich abgeschlossen. „Im vergangen Jahr hat conwert wichtige strategische und operative Meilensteine für weiteres Wachstum gesetzt“, sagte Johannes Meran, Vorsitzender des Verwaltungsrats der conwert. „Wir haben unsere Bilanz im Zuge der strategischen Refokussierung aufgeräumt und damit eine solide Basis für die Weiterentwicklung als langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland geschaffen.“
Unter Berücksichtigung von außerordentlichen Einmaleffekten sowie den positiven Effekten aus der Neubewertung des Wohnimmobilienportfolios in Österreich und Deutschland im vierten Quartal 2012 hat conwert das Ziel eines EBT von 50 Mio € für das Geschäftsjahr 2012 erreicht.
Die Umsatzerlöse sanken im Vergleichszeitraum von 852,9 Mio € um 26,7 % auf 625,1 Mio €, bedingt vor allem durch die planmäßig geringeren Veräußerungserlöse von 409,6 Mio € (2011: 613,3 Mio €). Die hierbei erzielten Margen lagen mit durchschnittlich 9,2 % jedoch über dem IFRS-Buchwert am oberen Ende des für 2012 angestrebten Korridors von 5 % bis 10 %. Die Vermietungserlöse gingen aufgrund eines insgesamt deutlich kleineren Gesamtportfolios von 210,0 Mio € um 10,4 % auf 188,1 Mio € zurück. Die Bewirtschaftungseffizienz wurde jedoch weiter gesteigert, wodurch die NRI-Marge (NRI: Net Rental Income) auf 58,7 % (2011: 56,7 %) anstieg. Die Dienstleistungserlöse lagen mit 27,3 Mio € aufgrund geringerer Verkaufsaktivitäten und -provisionen leicht unter den Vorjahreswert von 29,5 Mio €.
Die Entscheidung mit der Akquise der KWG, den Schwerpunkt zukünftig auf das Bestandsmanagement zu legen, geht planmäßig mit einer deutlichen Reduzierung der Verkaufsaktivitäten einher. Da die Firmenwerte insbesondere auf den zukünftig erwarteten Verkaufsmargen basieren, wurde der gesamte in der Bilanz verbuchte Goodwill in Höhe von 114,8 Mio € sowie Kunden und Managementbeziehungen in Höhe von 2,8 Mio € abgeschrieben.
„Mittelfristig soll conwert weniger abhängig von konjunkturbedingten Verkaufserlösen werden, um vor allem auf Basis stabiler Vermietungs und Dienstleistungserlösen langfristig zu einem nachhaltigen Dividendentitel zu werden“, sagte Johannes Meran, Vorsitzender des Verwaltungsrats der conwert.
Darüber hinaus wurden auch die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Marktlage in Teilen Europas einer Neubewertung unterzogen. Dies führte zu negativen Zeitwertanpassungen von rund 41 Mio € bei den Immobilien in CEE und Luxemburg (einschließlich ECO Immobilien) und von rund 30 Mio € bei einzelnen Büroimmobilien aus dem ECO-Portfolio in Österreich und Deutschland.
Unter Berücksichtigung der negativen außerordentlichen Effekte belief sich das Ergebnis vor Ertragssteuern im Geschäftsjahr 2012 auf (154,6) Mio € (2011: 23,6 Mio €). Beim Betriebsergebnis erzielte conwert insgesamt (58,5) Mio € (2011: 119,8 Mio €). Die operativen Cash-Erträge (FFO I vor Verkäufen und Einmaleffekten) beliefen sich auf 20,7 Mio € (2011: 17,9 Mio €), was eine Steigerung von 15,6 % bedeutet.
Trotz eines allgemein schwierigen Marktumfeldes für Refinanzierungen hat conwert im Juni 2012 eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen von 65 Mio € platziert und die Laufzeit für einen Teil der bestehenden Wandelschuldverschreibungen durch die Begebung von neuen Wandelschuldverschreibungen in Höhe von 80 Mio € um vier Jahre verlängert. Mit der Reduktion des Volumens der Zinsabsicherungsgeschäfte sind nicht cash-wirksame Kosten in Höhe von 5,4 Mio € angefallen, die sich einmalig auf das Finanzergebnis auswirken. Mittelfristig reduziert conwert jedoch durch diese Maßnahme ihren Zinssatz nach unten.
„Aufgrund der in den vergangen Monaten erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung hat conwert mittelfristig einen deutlich geringeren und kleinteiligeren Finanzierungsbedarf“, sagte Thomas Doll, Geschäftsführender Direktor von conwert. „Damit verfügt conwert heute über ausgezeichnete Voraussetzungen zur operativen Umsetzung der strategischen Ziele.“
Nach der erfolgreichen Platzierung der Unternehmensanleihe lag die Verschuldungsquote (LTV) zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 54,4 % und damit knapp unter der Zielmarke von 55 % (31.12.2011: 54,0 %). Die Eigenkapitalquote verringerte sich aufgrund der hohen außerordentlichen Sonderabschreibungen leicht auf rund 36 % (31.12.2011: 39,3 %)
Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug der Wert des conwert Portfolios insgesamt 2.510,7 Mio € (2011: 2.828,6 Mio €), bestehend aus insgesamt 1.502 Objekten (2011: 1.666) mit einer Gesamtnutzfläche von 1,92 Mio m² (2011: 2,15 Mio m²). Der Deutschland Anteil des Portfolios wird nach der Konsolidierung der KWG mit rund 24.500 Immobilieneinheiten knapp 60 % am Gesamtportfolio betragen. Zum Jahresende 2012 betrug die Leerstandsrate, bezogen auf das Gesamtportfolio, 10,7 % (2011: 14,5 %). Diese positive Entwicklung entspricht einer Verbesserung von 26,2 % und wurde maßgeblich von den Development und Verkaufs Aktivitäten im ECO-Portfolio vorangetrieben.
Mit Blick auf das Immobilienportfolio plant conwert das Kerngeschäft als Bestandshalter durch gezielte Zukäufe lukrativer Wohnimmobilienportfolios mit hohem Wertsteigerungspotenzial in Österreich und insbesondere in Deutschland sukzessiv auszubauen. Im Blickfeld sind dabei vor allem Portfolien in deutschen Metropolregionen in der Größenordnung von 50 bis 200 Mio €. Um den strategischen Fokus weiter zu schärfen wird conwert die Liegenschaften in den CEE-Ländern sowie Gewebeimmobilien, insbesondere aus dem ECO-Portfolio, innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre veräußern.
conwert strebt für das Geschäftsjahr 2013 eine Verbesserung der operativen Cash-Erträge (FFO) auf 25 Mio € an. Mit Blick auf das Kernportfolio in Deutschland und Österreich soll die Leerstandsrate weiter reduziert werden und zum Ende des laufenden Geschäftsjahres bei unter 10 % liegen.
Das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat werden in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2013 vorschlagen, keine Dividende auszuschütten. Im Nachgang zur 2012 beschlossenen Kapitalherabsetzung wird im April 2013 aber eine Sonderdividende in Form einer Kapitalausschüttung (ohne KESt) in Höhe von 0,15 € je Aktie ausgeschüttet. Das Management geht davon aus, für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende von mindesten 0,20 € je Aktie vorschlagen zu können.
ENDE Pressemeldung / Pressemitteilung Conwert Ergebnis 2012 geprägt von außerordentlichen Effekten im Rahmen der strategischen Neuausrichtung
Die Umsatzerlöse sanken im Vergleichszeitraum von 852,9 Mio € um 26,7 % auf 625,1 Mio €, bedingt vor allem durch die planmäßig geringeren Veräußerungserlöse von 409,6 Mio € (2011: 613,3 Mio €). Die hierbei erzielten Margen lagen mit durchschnittlich 9,2 % jedoch über dem IFRS-Buchwert am oberen Ende des für 2012 angestrebten Korridors von 5 % bis 10 %. Die Vermietungserlöse gingen aufgrund eines insgesamt deutlich kleineren Gesamtportfolios von 210,0 Mio € um 10,4 % auf 188,1 Mio € zurück. Die Bewirtschaftungseffizienz wurde jedoch weiter gesteigert, wodurch die NRI-Marge (NRI: Net Rental Income) auf 58,7 % (2011: 56,7 %) anstieg. Die Dienstleistungserlöse lagen mit 27,3 Mio € aufgrund geringerer Verkaufsaktivitäten und -provisionen leicht unter den Vorjahreswert von 29,5 Mio €.
Ergebnisse durch Einmaleffekte und Portfolio Neubewertung belastet
Die Entscheidung mit der Akquise der KWG, den Schwerpunkt zukünftig auf das Bestandsmanagement zu legen, geht planmäßig mit einer deutlichen Reduzierung der Verkaufsaktivitäten einher. Da die Firmenwerte insbesondere auf den zukünftig erwarteten Verkaufsmargen basieren, wurde der gesamte in der Bilanz verbuchte Goodwill in Höhe von 114,8 Mio € sowie Kunden und Managementbeziehungen in Höhe von 2,8 Mio € abgeschrieben.
„Mittelfristig soll conwert weniger abhängig von konjunkturbedingten Verkaufserlösen werden, um vor allem auf Basis stabiler Vermietungs und Dienstleistungserlösen langfristig zu einem nachhaltigen Dividendentitel zu werden“, sagte Johannes Meran, Vorsitzender des Verwaltungsrats der conwert.
Darüber hinaus wurden auch die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Marktlage in Teilen Europas einer Neubewertung unterzogen. Dies führte zu negativen Zeitwertanpassungen von rund 41 Mio € bei den Immobilien in CEE und Luxemburg (einschließlich ECO Immobilien) und von rund 30 Mio € bei einzelnen Büroimmobilien aus dem ECO-Portfolio in Österreich und Deutschland.
Unter Berücksichtigung der negativen außerordentlichen Effekte belief sich das Ergebnis vor Ertragssteuern im Geschäftsjahr 2012 auf (154,6) Mio € (2011: 23,6 Mio €). Beim Betriebsergebnis erzielte conwert insgesamt (58,5) Mio € (2011: 119,8 Mio €). Die operativen Cash-Erträge (FFO I vor Verkäufen und Einmaleffekten) beliefen sich auf 20,7 Mio € (2011: 17,9 Mio €), was eine Steigerung von 15,6 % bedeutet.
Erfolgreich abgeschlossene Refinanzierung
Trotz eines allgemein schwierigen Marktumfeldes für Refinanzierungen hat conwert im Juni 2012 eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen von 65 Mio € platziert und die Laufzeit für einen Teil der bestehenden Wandelschuldverschreibungen durch die Begebung von neuen Wandelschuldverschreibungen in Höhe von 80 Mio € um vier Jahre verlängert. Mit der Reduktion des Volumens der Zinsabsicherungsgeschäfte sind nicht cash-wirksame Kosten in Höhe von 5,4 Mio € angefallen, die sich einmalig auf das Finanzergebnis auswirken. Mittelfristig reduziert conwert jedoch durch diese Maßnahme ihren Zinssatz nach unten.
„Aufgrund der in den vergangen Monaten erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung hat conwert mittelfristig einen deutlich geringeren und kleinteiligeren Finanzierungsbedarf“, sagte Thomas Doll, Geschäftsführender Direktor von conwert. „Damit verfügt conwert heute über ausgezeichnete Voraussetzungen zur operativen Umsetzung der strategischen Ziele.“
Nach der erfolgreichen Platzierung der Unternehmensanleihe lag die Verschuldungsquote (LTV) zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 54,4 % und damit knapp unter der Zielmarke von 55 % (31.12.2011: 54,0 %). Die Eigenkapitalquote verringerte sich aufgrund der hohen außerordentlichen Sonderabschreibungen leicht auf rund 36 % (31.12.2011: 39,3 %)
Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug der Wert des conwert Portfolios insgesamt 2.510,7 Mio € (2011: 2.828,6 Mio €), bestehend aus insgesamt 1.502 Objekten (2011: 1.666) mit einer Gesamtnutzfläche von 1,92 Mio m² (2011: 2,15 Mio m²). Der Deutschland Anteil des Portfolios wird nach der Konsolidierung der KWG mit rund 24.500 Immobilieneinheiten knapp 60 % am Gesamtportfolio betragen. Zum Jahresende 2012 betrug die Leerstandsrate, bezogen auf das Gesamtportfolio, 10,7 % (2011: 14,5 %). Diese positive Entwicklung entspricht einer Verbesserung von 26,2 % und wurde maßgeblich von den Development und Verkaufs Aktivitäten im ECO-Portfolio vorangetrieben.
Ausblick 2013
Mit Blick auf das Immobilienportfolio plant conwert das Kerngeschäft als Bestandshalter durch gezielte Zukäufe lukrativer Wohnimmobilienportfolios mit hohem Wertsteigerungspotenzial in Österreich und insbesondere in Deutschland sukzessiv auszubauen. Im Blickfeld sind dabei vor allem Portfolien in deutschen Metropolregionen in der Größenordnung von 50 bis 200 Mio €. Um den strategischen Fokus weiter zu schärfen wird conwert die Liegenschaften in den CEE-Ländern sowie Gewebeimmobilien, insbesondere aus dem ECO-Portfolio, innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre veräußern.
conwert strebt für das Geschäftsjahr 2013 eine Verbesserung der operativen Cash-Erträge (FFO) auf 25 Mio € an. Mit Blick auf das Kernportfolio in Deutschland und Österreich soll die Leerstandsrate weiter reduziert werden und zum Ende des laufenden Geschäftsjahres bei unter 10 % liegen.
Das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat werden in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2013 vorschlagen, keine Dividende auszuschütten. Im Nachgang zur 2012 beschlossenen Kapitalherabsetzung wird im April 2013 aber eine Sonderdividende in Form einer Kapitalausschüttung (ohne KESt) in Höhe von 0,15 € je Aktie ausgeschüttet. Das Management geht davon aus, für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende von mindesten 0,20 € je Aktie vorschlagen zu können.
Medienkontakt:
Conwert Immobilien Invest SE Dr. Clemens Billek Investor Relations Konzernkommunikation T +43 1 521 45 700 E cwi@conwert.atENDE Pressemeldung / Pressemitteilung Conwert Ergebnis 2012 geprägt von außerordentlichen Effekten im Rahmen der strategischen Neuausrichtung
Über Conwert Immobilien Invest SE:
Die conwert Immobilien Invest SE ist das führende Altbau-Development- Unternehmen an der Wiener Börse und hat sich im Segment Wohnimmobilien auf vier Geschäftsfelder spezialisiert:
+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten + Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten + Vermietung von Wohn-Neubauten + Gewerbliches Wohnen
Im Kerngeschäft der conwert, dem Development von Wohn-Altbauten, werden die Immobilien nach dem Erwerb durch die Adaptierung von Wohnungen oder durch den Ausbau von Dachgeschossen aufgewertet. Das Unternehmen profitiert dabei von Mietertragssteigerungen sowie von der langfristigen Wertsteigerung der Immobilien. Im Geschäftsfeld „Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“ werden Wertsteigerungspotenziale durch den Verkauf von Eigentumswohnungen und ganzen Objekten rasch realisiert und attraktive Cashflows erzielt. Die „Vermietung von Wohn Neubauten“ rundet das Unternehmensprofil ab und trägt mit stabilen Mieterträgen zum Erfolg der conwert bei. Der Schwerpunkt im Geschäftsfeld "Gewerbliches Wohnen" liegt auf dem Erwerb und dem Besitz sowie der Vermietung von Boarding Häusern, Seniorenresidenzen und ähnlichen Formen von servicierten Apartments an einen gewerblichen Betreiber.
Aufgrund der höheren Renditen stellen attraktive Wohnimmobilien an ausgewählten Auslandsstandorten eine lukrative Verbreiterung des Immobilien-Portfolios dar. 90 % des Immobilienvermögens investiert conwert in EU-Staaten, davon mindestens 30 % in Österreich. conwert ist im Ausland nur dort tätig, wo sie ihr langjähriges Know- how im Bereich Altbau-Development und Wohnimmobilien mit lokalen Partnern optimal umsetzen kann.
conwert verfolgt seit dem Börsegang im November 2002 einen konsequenten Expansionskurs. Grundlage dafür bildet eine solide Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalausstattung von zumindest 40 %. Die Eigenkapitalaufbringung erfolgt über die Börse.
Dem Unternehmen steht ein erfahrenes und erfolgreiches Management vor, welches national wie international auf eine Vielzahl von Immobilienexperten zurückgreifen kann.
+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten + Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten + Vermietung von Wohn-Neubauten + Gewerbliches Wohnen
Im Kerngeschäft der conwert, dem Development von Wohn-Altbauten, werden die Immobilien nach dem Erwerb durch die Adaptierung von Wohnungen oder durch den Ausbau von Dachgeschossen aufgewertet. Das Unternehmen profitiert dabei von Mietertragssteigerungen sowie von der langfristigen Wertsteigerung der Immobilien. Im Geschäftsfeld „Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“ werden Wertsteigerungspotenziale durch den Verkauf von Eigentumswohnungen und ganzen Objekten rasch realisiert und attraktive Cashflows erzielt. Die „Vermietung von Wohn Neubauten“ rundet das Unternehmensprofil ab und trägt mit stabilen Mieterträgen zum Erfolg der conwert bei. Der Schwerpunkt im Geschäftsfeld "Gewerbliches Wohnen" liegt auf dem Erwerb und dem Besitz sowie der Vermietung von Boarding Häusern, Seniorenresidenzen und ähnlichen Formen von servicierten Apartments an einen gewerblichen Betreiber.
Aufgrund der höheren Renditen stellen attraktive Wohnimmobilien an ausgewählten Auslandsstandorten eine lukrative Verbreiterung des Immobilien-Portfolios dar. 90 % des Immobilienvermögens investiert conwert in EU-Staaten, davon mindestens 30 % in Österreich. conwert ist im Ausland nur dort tätig, wo sie ihr langjähriges Know- how im Bereich Altbau-Development und Wohnimmobilien mit lokalen Partnern optimal umsetzen kann.
conwert verfolgt seit dem Börsegang im November 2002 einen konsequenten Expansionskurs. Grundlage dafür bildet eine solide Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalausstattung von zumindest 40 %. Die Eigenkapitalaufbringung erfolgt über die Börse.
Dem Unternehmen steht ein erfahrenes und erfolgreiches Management vor, welches national wie international auf eine Vielzahl von Immobilienexperten zurückgreifen kann.
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